Блог.
Наверняка вас ловили рекламные объявления, где девелоперы предлагали купить квартиру в новостройке под 2 процента и даже 0,01 процент? Думаю, да. Давайте разберемся, в чем подвох и финансовая выгода.
Для начала нужно признать, что никакой финансово грамотный банк не станет выдавать кредит ниже ключевой ставки, которая сейчас 4,25 %. Для тех, кто не знает, это процент, под который коммерческие банки берут кредиты у ЦБ. Вот и представьте: купили вы на оптовке товар за 10 рублей, а продаете его за 5. Мягко говоря, вы работаете себе в убыток. Банкиры не такие ребята, как и застройщики.
К процентам по ипотеке стоит присматриваться по принципу стоимости товара: не могут швейцарские часы стоить, как отечественные. Так и с ипотекой — продукт со слишком заниженной ставкой должен вас насторожить.
Например, 0,1 %. На Урале такие варианты мне не приходилось видеть, но в Москве есть. Во-первых, такая ставка будет действовать не больше полугода — это максимум, во-вторых, скорее всего квартиру вам продадут в итоге дороже, чем по среднему кредиту.
Дальше ипотека под 2–3 процента в Тюмени и Екатеринбурге. Такие ставки чаще встречаются на дорогие проекты комфорт-класса. Обычно срок льготной ставки действует не больше трех лет, дальше она увеличивается до 6–8 процентов. Зачем это компаниям? Когда ты продаешь комфорт-класс в период высокой безработицы, сокращений и стагнации зарплат, надо что-то придумывать, например, акции. Нужно понимать, что компенсация идет со стоимости квадратного метра от застройщика, компания намеренно просчитывает рыночную цену с учетом того, что может часть потерять.
Например, стоит квартира 3 миллиона рублей, а мы давайте в рекламе предложим ее за 3 300 000 рублей и добавим низкую ставку, с компенсацией от застройщика — в итоге все равно продадим за три (за сколько и планировала компания), а клиенту вроде как кажется, что он сэкономил. Эксперты уже давно подсчитали, что, уменьшая ставку ипотеки на 1 %, застройщик увеличивает цену жилья на 3–4%. Дальше считайте сами.
Не все так плохо, конечно, выгода в таких ставках все-таки имеется. В первую очередь для тех, кто готов закрыть ипотеку за 1–3 года. Тогда да, вы успеете урвать у банка кусок пирога и не переплатить излишние проценты, но таких заемщиков не так много.
(Не забудьте узнать, нет ли обременения на досрочное погашение.)
Официально. Средний срок, на который жители России брали ипотечный кредит в 2020 году, составляет примерно 18,4 года. Но рассчитываются с долгами россияне намного быстрее — за 7–10 лет. ИА «Уральский меридиан» рассказывало, что при ставке 6 % и стоимости квартиры 3 400 000 рублей со сроком кредита 25 лет, за два года переплата составит чуть более 400 тысяч рублей.
Что же можно сделать? Торговаться! Да, застройщик — это тот же продавец, попробуйте скинуть цену. Надавите на жалость: трое детей, злой начальник, всех содержите, ну, сами знаете. И если ваш вариант покупки — не супер ликвидный и дешевый объект, то есть шанс, что компания подвинется по цене. Смотрите остатки, там тоже бывают реальные скидки, но помните: бесплатный сыр только в мышеловке, будьте реалистами.
С ипотекой очень важно рассчитать ликвидность. Возьмем, например, Тюмень. В только застраиваемых районах, где много домов, но еще не так много социальной инфраструктуры, «двушку» можно купить под 3,5 и 3,7 процентов в 52–54 квадрата (срок сдачи — 2023 год). Подобные квартиры на сложившейся территории могут по цене достигать 5 миллионов рублей в новостройках (срок сдачи — 2022 год), хотя оба объекта предлагаются по госпрограмме по ставке 5,8 процентов. Если вы купите первую квартиру и погасите кредит за 2–3 года, то переплатите не больше 600 тысяч рублей.
Плюсуем переплату и ремонт к стоимости первой, получается 4,6 миллионов — если вы выбрали ликвидный вариант, то затраты отыграет рост цены на рынке в последующие годы. После сдачи жилого комплекса и обжития территории цена может вырасти с 3,4 миллиона до 5,5 миллионов рублей.
Во втором варианте покупки за 5 миллионов рублей отыграть переплату будет сложнее. Надо смотреть на ликвидность; о том, как это делать, мы рассказывали ранее.
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале
Фото превью: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»