Ипотека с господдержкой помогла рынку недвижимости пережить ковидный год, показав увеличение числа сделок по займам на треть в некоторых регионах УрФО. Парадокс в том, что динамика займов и выгодных ставок оставила покупателя без выгодной сделки — застройщики начали поднимать цены, и ситуация продолжает двигаться не в сторону заемщика.
ИА «Уральский меридиан» решило разобраться в реалиях государственной программы. Валерия Козлова, председатель Совета УПН (Уральской палаты недвижимости) напомнила, что программа субсидирования ставок по ипотеке под 6,5% годовых была запущена в мае 2020 года по поручению президента России Владимира Путина. Она действует до июля 2021 года.
«Именно благодаря снижению ставок и льготной программе на рынке новостроек во всех регионах в 2020 году наблюдался ажиотажный спрос. По итогам объем выданной ипотеки, скорее всего, превысит 4 трлн руб. В свою очередь, льготная ипотека спровоцировала серьезный рост цен не только на первичном, но и на вторичном рынке и привела к вымыванию с рынка наиболее ликвидных вариантов», — объяснила эксперт.
Возьмем, например, Тюменскую область. По информации ГУС (Главного управления строительства) в 2020 году по сравнению с 2019 годом более чем на треть увеличилось количество выданных в регионе ипотечных жилищных кредитов: в 2019 году было выдано 20 165 ипотечных кредитов, в 2020 — 26 962 (+34%). Из 26 962 кредитов почти 12 тысяч (43%) носили льготный характер — с годовой процентной ставкой 6,5%.
В период с апреля 2020 года по март 2021 года застройщики заключили 15 109 сделок по продаже жилья на первичном рынке, что на 22% больше, чем в период с апреля 2019 года по март 2020 года. Рост продаж обусловлен, в том числе, запуском программы льготной ипотеки.
В Правительстве региона уверены, что льготная ипотека дала возможность семьям решать свои жилищные вопросы на приемлемых финансовых условиях.
«Программа льготной ипотеки не только помогла поддержать строительную отрасль, но и заметно простимулировала ее, более того, она дала мультипликативный эффект: сохранены рабочие места в самой отрасли и смежных секторах, налоговые платежи в бюджеты всех уровней, — прокомментировал Александр Коновалов, специалист отдела мониторинга программ и защиты информации управления жилищной политики Главного управления строительства Тюменской области. — Общий итог такой программы нужно считать успешным. Если федеральное правительство продлит в том или ином формате эту программу, льготная ипотека продолжит свое позитивное влияние на экономику и социальную сферу».
Эффективности программы на определенном этапе признают и сами застройщики.
«Программа льготной ипотеки на протяжении года была и пока остается драйвером рынка новостроек. Мы проанализировали количество сделок в ЖК DOK и видим, что 44% договоров оформлено по ипотеке с господдержкой. Часто клиенты говорили нам, что намеревались приобрести недвижимость через год-два, но меняли планы ради выгодной процентной ставки по кредиту», — рассказала коммерческий директор ГК «ТИС» Светлана Утешева.
Спустя месяцы покупатели начали замечать, что льготная ипотека привела к росту цен на ряд объектов недвижимости, ипотечные брокеры стали смело предлагать ставки и по другим программам на уровне 8 процентов. Ситуация стала напоминать отношения мужчины и женщины: «Нам было хорошо вместе, но нам пора расстаться». Что же пошло не так?
Стоит сказать, что, как и на любом рынке, в недвижимости действует то же правило: ничего личного, это просто бизнес. «Это просто деньги», — сказали его участники, и цены поползли вверх, по крайней мере, на Урале. Это произошло в Екатеринбурге и Тюмени, Курган и Челябинск сравнительно скромнее этих областников из-за уровня заработных плат, поэтому Зауралье и Южный Урал по-прежнему видят выгодность льготной программы. Однако рано или поздно тенденция проявится и там. А пока разберемся, что же произошло.
«Ситуация в чем-то сложилась парадоксальная — рост цен съел часть выгоды от льготной ипотеки, а повышенный спрос на льготную ипотеку подстегнул рост цен на жилье. Но для конечных потребителей ипотечных программ есть и положительные моменты — реальная ипотечная ставка по ДДУ (скорректированная на текущий уровень инфляции) приблизилась к нулевой отметке», — объяснила Валерия Козлова.
Эксперт считает, что покупка еще до скачка цен была очень выгодна для покупателя, и многие семьи этой возможностью воспользовались. За последний год на рынке специалисты отметили не только рекорд в ценах, но и рекорд в количестве сделок.
«Льготная ипотека выгодна и сейчас для тех, кто покупает не из-за спровоцированного спроса, а по своей жилищной необходимости, потому что эти семьи произвели бы покупку при любых обстоятельствах», — пояснила председатель Совета УПН. — Хорошим, взвешенным решением со стороны Правительства и ЦБ было бы введение механизма, позволяющего получать льготы по ипотеке отдельным категориям граждан на постоянной основе, вероятно, это стало бы самым компромиссным решением. Тогда цены стабилизируются, предложение от застройщиков пополнится, и такая ипотека будет выгодна всегда».
Многие тюменские застройщики (кто-то кулуарно, а кто-то напрямую) заговорили о том, что продление льготной ипотеки нецелесообразно.
«Эта мера поддержки, как мы видим, не работает — рост цен на недвижимость перекрыл выгоду от покупки по сниженной ставке. Нужно разрабатывать меры, которые бы точечно влияли на ценообразование в строительстве. Например, регулирование рынка труда, в частности, повышение квоты на въезд трудовых мигрантов, — рассказала Светлана Утешева. — По данным МВД, из-за пандемии в Россию не вернулось 1,5 млн иностранцев, работавших на стройках. Наибольший отток рабочих отмечен среди разнорабочих, штукатуров, каменщиков и бетонщиков. Соответственно, оплата труда в этой сфере значительно выросла, что отражается и на себестоимости строительства».
В «ТИС» уверены, что важна поддержка в части регулирования рынка строительных материалов. Например, по данным мониторинга, который ведет ГУС ТО, по состоянию на 15 февраля 2021, в сравнении с I кварталом 2020 года, рост цен на строительные материалы, производимые в Тюменской области, составил 6,26%. На стройматериалы, не производимые в регионе, изменения составили 16,96%. Увеличение в большей степени вызвано ростом цен на металлопрокат — он подорожал на 48%.
В ГУС ТО заявили, что Тюменская область поддерживает сохранение этой программы, Минстрой также в январе выступал за ее продление.
«О нужности продления необходимо рассуждать, не только исследуя ситуацию в конкретном регионе, но и понимая, что своей основной цели — подстегнуть спрос и активизировать рынок — льготная ипотека уже достигла, — отметила Валерия Козлова. — Я напомню, как было с приватизацией. Программу приватизации продляли уже много раз, но почему? Потому что это влечет за собой необходимые рынку последствия, граждане обеспечиваются жильем, а рынок обогащается ликвидным продуктом. Поэтому продлить или нет — решение будет приниматься исходя из того, встанет ли перед правительством новая задача, которую можно решить этим способом. Применительно к Свердловской области, возможно, необходимости для продления Правительство и ЦБ не увидят».
Официального решения пока нет, кроме завершения ипотеки к 1 июлю 2021 года, поэтому попробуем посмотреть в будущее. Что дальше?
«После завершения ипотеки с господдержкой 1 июля 2021 число сделок в сегменте новостроек, вероятно, уменьшится, но значительного падения продаж не будет. Недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для сбережения и инвестиций. Востребованность жилья, особенно новостроек на стадии ввода, выше, чем объем предложений на рынке. Снижения цен за квадрат также не стоит ожидать, поскольку затраты на строительство продолжают расти», — подчеркнула Светлана Утешева.
В областных городах подготовили программы, замещающие льготное кредитование. Некоторые из них действуют уже давно. На примере Тюменской области давайте посмотрим, с чем может «работать» покупатель.
В 2020 году в рамках государственной программы Тюменской области «Развитие жилищного строительства» жилищные условия улучшили 2,6 тыс. семей, в 2021 году планируется улучшить жилищные условия 2,3 тыс. семей. В рамках программы «Сотрудничество» в 2020 году приобрели жилые помещения на рынке первичного жилья 1,037 тыс. семей. В 2021 году в рамках данного мероприятия возможно улучшить жилищные условия тысячи семей.
Кроме того, федеральным законодательством установлены льготные ипотечные программы:
— для семей, у которых с 01.01.2018 до 31.12.2022 родился второй ребенок и (или) последующие дети, либо имеется ребенок-инвалид, предусмотрена возможность получения ипотечного кредита по ставке 6% годовых (постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711);
— для граждан, изъявивших желание проживать в сельской местности, предусмотрена возможность получения льготного кредита по ставке до 3% годовых (постановление Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567);
— Федеральным законом от 03.07.2019 № 157-ФЗ предусматривается предоставление государственной поддержки в размере 450 тыс. руб. гражданам, у которых в период с 01.01.2019 по 31.12.2022 родились третий ребенок или последующие дети, в целях погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту (займу), заключенному до 01.07.2023.
«С точки зрения покупателя квартиры — чем ниже процент, тем лучше. С позиции застройщика то же самое — чем дешевле ипотека, тем лучше спрос на квартиры, больше жилья можно построить. Исходя из успешного опыта программы льготной ипотеки — ставка по кредиту в районе 6 % является достаточно сбалансированной», — указал Александр Коновалов.
Конечно, программа направлена на двух участников рынка: застройщика и покупателя, но ведь на рынке есть свои в хорошем смысле этого слова «серые кардиналы» — риелторы. Как же льготная ипотека повлияла и повлияет на их деятельность?
«Рынок показывает положительную динамику в части активности участников. Когда на рынке активность, то для работы риелторов складываются благоприятные условия, специалисты помогают сориентироваться на рынке, быстро и точно принимать решения покупателям и продавцам. Объективным показателем остается неослабевающий рост спроса на вторичном рынке, который, в известном смысле, является донором для рынка новостроек. А практически 90% всех сделок — с участием риелтерских компаний в лице их агентов. С учетом обострившейся конкуренции проектов на рынке новостроек покупатели активнее пользуются услугой «Подбор», так как выбор очень ограничен и смотреть для себя вариант необходимо очень быстро, буквально в первые дни открытия продаж», — рассказала Валерия Козлова.
Председатель уверена, что в жилой недвижимости сложилась уникальная ситуация. На рынке вторичной недвижимости появился огромный сегмент квартир, которые в полной мере можно назвать «новая вторичка», то есть квартиры нулевых, десятых годов постройки. Именно с этим сегментом покупатель теперь сравнивает объекты новостроек, именно в этот сегмент происходит основной отток денежных средств в условиях возможного падения предложения на рынке новостроек. И именно продажу этой части квартир традиционно доверяют риелторам.
«В любом исходе: продлят льготную ипотеку или нет, рынок активизировался, а стагнация, о которой говорят некоторые участники рынка, в ближайшее время, по нашему мнению, не предвидится. Это означает, что для уверенного в своих силах профессионала-риелтора будет работа при любом исходе ситуации», — заключила Валерия Козлова.
Редакция не заканчивает на этом разговор о господдержке, поскольку по-прежнему ждет ответ от федерального Минстроя на официальный запрос о будущем этой программы. Во второй части материала мы расскажем, что планируется делать с льготным кредитования после 1 июля.
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале.
Фото превью: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»