В настоящее время на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга представлено 226 объектов, в том числе 90 профильных современных бизнес-центров. Объем вакантных офисных площадей в областном центре на конец 2021 года составил 3%, отметили Аналитики компании RED. Основной спрос сейчас на офисы класса А и B+ формируется федеральными и международными компаниями, но на рынке образовался недостаток таких предложений.
«Непрерывно растущий спрос и низкая динамика ввода новых бизнес-центров на протяжении длительного периода времени сформировали в Екатеринбурге дефицит предложения офисов классов А и В+, особенно в предложении офисов площадью более 300 кв. м, — говорит Алексей Чистяков, руководитель направления RED. Технологии. — Если до 2014 года в городе строилось 70—120 тыс. кв. м, то затем объем ввода редко превышал 50 тыс. кв. метров, а с 2019 года он стал ещё меньше. Сегодня планы по вводу по-прежнему сильно ограничены высокими порогом входа, требованиями и стоимостью земли. Срок окупаемости новых девелоперских проектов офисного сегмента составит 13-18 лет, что не соответствует ожиданием профильных инвесторов».
По мнению Алексея Чистякова, рынок будет развиваться в направлении строительства многофункциональных комплексов и Life-Style проектов, где в одном комплексе сосредоточены офисы, торгово-выставочные помещения и апартаменты/квартиры, так как «миксовые» проекты позволят девелоперу снизить инвестиционные риски проекта к моменту ввода и на период реализации.
Мы попросили аналитиков ответить на вопрос: «Как повышенный спрос на складскую недвижимость повлиял на офисную, был ли отток из-за желания бизнесменов в электронной коммерции? Есть ли предпосылки переформатирования офисов в офисы-склады?»
Андрей Брауде, директор УК RED уверен, что:
«Стремительное развитие электронной коммерции повлияло на сегмент торговой и складской недвижимости. Рост продаж на маркетплейсах оживил логистический бизнес, активизировал строительство новых крупных терминалов в пригороде Екатеринбурга. Недавно строительство склада в нашем регионе, например, анонсировал Wildberries. Реализуется много и других масштабных проектов. Офисный сегмент это веяние коснулось незначительно, можно сказать даже вовсе не затронуло. Мы наблюдали разве что редкие случаи, когда логистические компании, имеющие склады в области и представительный офис в центре Екатеринбурга, закрывали офис, переезжали в помещение терминала. Но это немногочисленные примеры, которые не отражают тенденцию».Алексей Чистяков, директор RED.Технологии:
«Спрос на офисную недвижимость не имеет прямой зависимости от спроса на склады. Тем не менее, если на рынок региона «заходят» новый крупный ритейлер или логистический оператор с запросом на складские площади, одновременно рассматривают варианты размещения руководства в деловых центрах города на связующей магистрали «центр города – склад – аэропорт» или выбирают офисы из расположенных на территории логистического терминала. Портрет арендатора в офисных центрах высокого класса другой и, как правило, не связан с форматом торговли e-commerce. Предпосылок к переформатированию офисов в склады нет. И по сути не может быть, так как назначение и ограничения земельных участков, конфигурация офисных зданий и высота потолков не позволят выполнять требования потребителей по открытой планировке, удобству разгрузочных зон и парковки габаритного автотранспорта. Да и уровень ставок аренды, их состав принципиально отличаются между офисным и складским сегментами рынка».
Добавим, что за 2021 год арендные ставки по итогам года повысились в среднем на 4 %, при этом аналитиками отмечается, что рост ставок в классе А составил 16 %.
Ранее мы рассказывали, что в 2021 году одним из определяющих векторов развития рынка коммерческой недвижимости был сегмент e-commerce. Онлайн-ритейлеры, сервисы доставки и маркетплейсы привели к высокой популярности складских площадей и в целом увеличили спрос на коммерческую недвижимость на 47% в части аренды. Информацию предоставили аналитики «Авито Недвижимость». Они заметили, что заинтересованность такими площадями тоже выросла в сегменте продаж увеличение составило плюс 46% за год.
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» на нашем ТГ-канале.
Фото превью: Александр Аникин © ИА «Уральский меридиан»