Рынок коммерческой недвижимости играет по тем же правилам, что и любая ярмарка — на место ушедшего продавца приходит новый. После волны заявлений зарубежными компаниями о выходе с российского ритейла коммерция продолжила существовать. Заявления о сокращении инвестиций в коммерческую недвижимость до 1,8% пока не показали ответную реакцию. По оценкам экспертов, выход с торговых и офисных площадей не такое быстрое дело, ведь в большинстве своем арендаторы заключали договоры долгосрочной аренды. Что же происходит в коммерческой недвижимости сейчас? Об этом рассказали спикеры ИА «Уральский меридиан».
Ритейл
Начнем с самого наболевшего вопроса — розничной торговли. Большинство иностранцев сообщили, что лишь приостанавливают деятельность, а значит фактически продолжают занимать площади в ТРЦ. По информации Knight Frank, с начала марта около 160 иностранных ритейл-компаний заявили о приостановке коммерческой деятельности и только 6 зарубежных фирм решили уйти с рынка.
По данным ГК «Денова», сейчас однозначного решения ситуации нет. Брокеры для выхода из ситуации используют «шахматный» сценарий. В ТЦ освободились топовые локации, которые многие арендаторы хотели занять. Сейчас ТЦ может смещать арендаторов с верхних на нижние этажи, в более проходные места, тем самым заполняя освободившиеся площади. Также некоторые оставшиеся ритейлеры захотели увеличить площадь своих магазинов.
«Хорошую устойчивость показал продуктовый ритейл, хотя тоже просит и скидки, и поправки в арендную ставку. Отлично начали чувствовать себя дискаунтеры — впереди планеты всей ‘‘Светофор’’, ‘‘Доброцен’’, Fix Price и ‘‘Галамарт’’ — они только наращивают развитие, — сообщили в группе компании «Денова» из Тюмени. — В большей мере приостановка деятельности и уход с российского рынка коснулась моллов и самых крупных торговых центров. Свою деятельность, например, приостановил Inditex, владеющий такими брендами, как Zara, Pull&Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, чьи магазины преимущественно находились в крупных моллах».
Эксперты говорят, что некоторые ритейлеры сейчас просят скидку на аренду, вплоть до 50%, на период восстановления логистических цепочек поставок западных товаров. Ситуация такова, что большинство магазинов, продолживших свою работу, уже решили проблемы с поставками и сейчас ожидают поступления новых партий.
«Из позитивных факторов можно выделить внутриквартальные ТЦ: общепит, в частности KFC, McDonald’s и др., работающий по франшизе, продолжает свою деятельность и не собирается останавливаться. В целом, ‘‘письма счастья’’ от арендаторов продолжают сыпаться, можно сказать, что ситуация сейчас тяжелее, чем была в пандемию. У многих арендаторов спад продаж из-за снизившихся реальных доходов населения, и некоторые люди уже думают о целесообразности ведения бизнеса», — информирует «Денова».
По оценкам тюменских экспертов, денежный поток, поступающий от арендаторов, снизился в вилке от 15-20 до 50% в зависимости от объекта.
Эксперты «RED.Технология» считают, что в действительности фактическое закрытие магазина на неопределенный срок не означает полный уход бренда из РФ. Пока подводить итоги рано.
«Владельцы ТЦ сильно пострадали в пандемию 2020 и получили существенные финансовые потери. Сегодня убедить владельца ТЦ в необходимости или целесообразности скидок сложно. Арендодатели получили большое количество спекуляций с арендными договорами от торговых операторов, когда арендаторы посредством сокращения собственных издержек манипулировали показателями бизнеса или общеэкономической ситуацией», — объясняет Алексей Чистяков, директор компании «RED.Технология».
По словам эксперта, сейчас новый вызов в экономике, но методы старые. При этом хочется понимать, как чувствуют себя владельцы моллов: «Платят ли бренды аренду?»
«Зависит от условий договора с арендодателем. Закрытие магазина — это решение арендатора, т. е. представителя бизнеса / бренда, а не региональных властей или арендодателя. Поэтому, если по договору предусмотрена арендная плата, даже если магазин закрыт по решению его владельца — она будет оплачена. Обычно крупный бизнес не допускает неисполнения условий контрактов», — рассказал Андрей Брауде, директор УК «RED».
Что думают застройщики?
Рынок коммерческо-офисной недвижимости пока слабо реагирует на политическую и экономическую ситуацию в стране и в мире. Заполняемость офисов не снизилась и остается на уровне 90-95% — этот показатель был достигнут еще в конце прошлого года, когда многие компании стали выходить из удаленного режима работы. Такой информаций поделились специалисты «УГМК-Застройщик».
«Ряд иностранных компаний заявляют о приостановлении своей работы на российском рынке, в том числе на рынке Свердловской области, но речь идет именно о приостановке, а не об уходе, поэтому офисы они пока сохраняют за собой и продолжают платить аренду. Большинство местных, отечественных бизнесов тоже работает. Что будет с заполняемостью дальше — пока прогнозировать сложно, ситуация может измениться очень быстро. Но даже если это произойдет, снижения интереса к площадям в центральной локации не будет. Локация — определяющий фактор ликвидности коммерции. Если ликвидность останется высокой, ставки аренды в течение года могут вырасти в пределах 5-8%, поскольку себестоимость строительства и обслуживания офисных площадей увеличивается из-за повышения цен на стройматериалы и слабого рубля», — рассказывает генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
Игроки рынка недвижимости уверены, что коммерческие площади остаются надежным средством для инвестиций — на данный момент нет причин полагать, что они могут серьезно потерять в цене или арендные ставки резко упадут. Сегодня компания «УГМК-Застройщик» возводит сразу несколько объектов в центре города с большими объемами коммерческих площадей.
«Главным образом — это проект нового городского центра ‘‘Екатеринбург-Сити’’. Сейчас мы реализуем гастромолл и офисный центр с офисными, торговыми помещениями и ресторанами. У нас нет опасений по поводу того, что эти коммерческие площади окажутся невостребованными. Наоборот, в настоящее время наблюдается повышенный спрос», — говорит Евгений Мордовин.
Релокация или ротация?
Оценивая приведенные выше данные экспертов, можно говорить о том, что в коммерческой недвижимости происходит настоящая трансформация. Не все с этим согласны, есть мнение, что ритейл и офисы ждет стагнация и новое в недвижимости слово «релокация». Однако эксперты компании «RED.Технология» уверены, что релокация в коммерческой недвижимости — не самый правильный термин.
«Релокация скорее подходит в привязке к бизнесу или конкретному офису, чаще в аренде. Другими словами — могут переезжать подразделения или целые бизнесы в другой офис, город или страну. Что касается рынка коммерческой недвижимости — под релокацией мы можем понимать ротацию, т. е. смену одного офиса на другой, увеличение или полное сокращение занимаемых площадей», — объяснил Алексей Чистяков.
По мнению Андрея Брауде рынок, начиная с конца февраля, замер в ожидании, поэтому все вопросы по расширению или новым контрактам «на паузе».
«Но фактического ухода (расторжения контрактов или полного закрытия представительств) на наших офисных объектах* не происходит. Серьезных изменений в целом по рынку мы также не наблюдаем. Сегодня на рынке офисной недвижимости второй год подряд наблюдается дефицит. Даже в пандемию, при выводе сотрудников на удаленный формат работы, компании старались не сокращать занимаемые площади — был риск не найти места при возращении сотрудников», — говорит Андрей Брауде.
Алексей Чистяков считает, что у торговых центров ситуация намного сложнее, сильно отличается от офисного сегмента. И это связано в первую очередь с тем, что рынок не успел восстановиться от влияния ограничений и потребительского поведения в пандемию. Он в стадии усиливающейся стагнации, но экономические факторы могут серьезно отразиться на торговых центрах уже в ближайшее время.
Каково коммерческое будущее?
Начнем так же с ритейла. В компании RED уверены, что лучшие торговые зоны в ТРЦ, освобожденные иностранными брендами, будут занимать федеральные бренды РФ. А на вакантных площадях откроются услуговые и сервисные точки, магазины локальных брендов или новые компании из дружественных стран, которые захотят выйти на российский рынок. Такие изменения будут наиболее ярко выражены в городах-миллионниках и столице РФ.
«Сегодня наблюдается тенденция замедления сроков реализации новых объектов во всех сегментах коммерческой недвижимости. Это связано в первую очередь с невозможностью с высокой долей вероятности посчитать инвестиционную смету и утвердить план-график реализации. В данный момент девелоперы пересчитывают стоимость проектов, перестраивают цепочки поставок материалов и оборудования, производят выбор новых поставщиков», — уверен Алексей Чистяков.
Какие могут быть перестановки в офисном сегменте, рассказал Андрей Брауде:
«Наиболее вероятна замена иностранных компаний, которые могут в перспективе закрыть бизнес в РФ из-за санкций, политической воли руководства страны-происхождения и невостребованности продуктов в новых экономических условиях РФ, не готовых подстраиваться под изменения арендаторов-представителей отраслей бизнеса РФ, которые получат поддержку от государства или способных заместить ниши уходящих компаний».
Уже есть примеры продажи долей бизнеса российским представителям, которые, выкупив долю, не собираются сворачивать бизнес и сокращать офисы.
«Проекты, реализуемые сегодня в Свердловской области с участием иностранного капитала или компаний-застройщиков, инвесторов — в большинстве случаев были связаны с жилым сектором. В коммерческой недвижимости Екатеринбурга представлены местные и федеральные застройщики», — рассказал Алексей Чистяков.
Андрей Брауде добавил, что у иностранных брендов, как правило, есть российские партнеры в лице представительств. Соответственно, если бренд не отказывается от планов развития, проекты не останавливаются. Есть примеры переименования и русификации ряда брендов без изменения технологии или подхода к бизнесу.
Блиц-опрос экспертам RED.
Если все уйдут — что будет?
Андрей Брауде:
— Ситуация, когда все заявившие об уходе из РФ бренды действительно навсегда закроют представительства, выглядит крайне маловероятной. Такое возможно только с торговыми марками, которые не получили отклик от целевой аудитории, на которую рассчитывали. Тогда дело совсем не в санкциях, а в том, что для такой торговой марки рынок РФ не интересен в принципе.
Алексей Чистяков:
— За каждым брендом, который заходит на рынок, стоит целая история, PR-компания, огромные вложения в формирование потребительских привычек и вытеснение конкурентов. Ведь бренд — это не просто торговая марка, это целое социально-культурное явление.
Банкротство возможно?
Алексей Чистяков:
— Обеспеченность Екатеринбурга торговыми центрами часто попадала на первые места различных рейтингов среди городов-миллионников. Сегодня на рынке есть торговые центры, изначально не приспособленные к данному виду деятельности: бывшие универсамы, ДК и административные здания советского периода постройки. Если у собственника такой недвижимости портфель объектов не диверсифицирован, при этом финансирование было заемным, риски банкротства вероятны.
Андрей Брауде:
— Но на рынке таких инвесторов крайне мало. Поэтому, если торговые центры вдруг в один миг станут не востребованы — они могут быть переформатированы под другой вид деятельности или подлежать сносу и застройке новым проектом, например, под очередной жилой комплекс.
Какие перспективы коммерческой недвижимости (CRE)?
Андрей Брауде:
— Рынок коммерческой недвижимости уже пережил несколько серьезных кризисов. Поэтому, вероятнее всего, все будет примерно в похожей последовательности: приостановка новых проектов, заполнение существующих площадей, возникновение дефицита, возобновление приостановленных проектов. Дальнейшая перспектива сильно зависит от макроэкономических последствий и скорости восстановления ВВП нашей страны.
Какой класс покажет рост и развитие, какой впадет в стагнацию?
Алексей Чистяков:
— Сегменты рынка коммерческой недвижимости чередуются между собой по показателям роста и развития и зависят прежде всего от объемов спроса и предложения, от общеэкономического фона и деловой активности инвесторов и бизнеса на региональном и федеральном рынках.
Рынок коммерческой недвижимости России еще достаточно молодой, поэтому развитие в любом случае будет, если экономика страны в целом будет демонстрировать рост. Однозначных прогнозов дать не можем, сейчас стоит наблюдать за развитием событий.
*Компания RED (Real Estate Development) — высокотехнологичная управляющая компания с опытом работы 17 лет. Один из ключевых операторов рынка коммерческой недвижимости города Екатеринбурга, имеющий в управлении более 200 000 кв. м помещений и более 10 проектов общей площадью 600 тыс. кв. м — на различных стадиях разработки. Реализовала в Екатеринбурге 80% успешных проектов класса «А», таких как «Сенат», «Палладиум», «Президент».
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале.
Фото превью: Лидия Аникина © ИА “Уральский меридиан”