Вторичная недвижимость на Урале переходит в режим стабилизации цен. Ровно год назад аналитики уверяли, что вторичным квадратам не грозит увеличение цены, но в среднем по УрФО повышение составило в областных городах от 5 до 18 % (зависело от объекта). Сейчас эксперты осторожно говорят о том, что цены на «вторичку» будут падать. Каковы же реалии данного рынка?
Начнем оценивать ситуацию на Урале с южной территории (все же на улице оттепель). Челябинская область остается регионом, где стоимость квартир признана одной из самых доступных в округе. Но это не говорит о том, что южноуральские квартиры проиграли в цене, напротив, по оценкам Анны Ниловой, руководителя департамента вторичного жилья АН «IBC-недвижимость» и члена Совета РГР «Южный Урал», прошлый год оказался непредсказуемым. Вопреки прогнозам экспертов о снижении цен 15–20 % к концу 2020 года — они, наоборот, выросли.
«Благодаря программе “Господдержка 2020”, направленной на снижение ставок по ипотеке на новое и строящееся жилье, сначала выросли цены на стройку, затем стали подтягиваться цены и на объекты вторичной недвижимости. Прирост в городе Челябинске составил 5 % на квартиры более 60 квадратных метров и на 13 % на квартиры с меньшей площадью, — объясняет эксперт ИА «Уральский меридиан». — К указанной причине хочется добавить и тот факт, что наше население, наученное горьким опытом “нестабильных” ситуаций, поспешило снять свои сбережения и вложить в покупку квартир. Высокий спрос спровоцировал рост цен. На данный момент цены стабилизировались».
Руководитель департамента вторичного жилья рассказала, что в Челябинске на сегодняшний день на первом месте по запросу остаются однокомнатные квартиры от 30 до 43 квадратных метров. Самыми востребованными районами Челябинска, как и ранее, считают во «вторичке» Центральный, Калининский и Курчатовский.
«Возрос спрос на недорогие квартиры и даже комнаты в связи с увеличением суммы материнского (семейного) капитала и возможностью воспользоваться им уже при рождении первого ребенка, — комментирует Анна Нилова. — В период пандемии увеличился спрос на квартиры в инвестиционных целях и с целью сохранить сбережения. Пандемия изменила предпочтения покупателей, увеличился спрос на дома с земельными участками и земельные участки для строительства».
Федеральные аналитики говорят о том, что сейчас на вторичном рынке наблюдается ситуация 2014 года, когда спрос привел к повышению цены, а потом последовал спад, и эксперты заговорили о стагнации. Что же ждать сейчас?
«В 2020 году недвижимость купили даже те, кто еще в начале года это делать не планировал. При условии высокой степени закредитованности населения, увеличении ключевой ставки, предполагаем снижение ипотечного кредитования. Также из режима ожидания выйдут продавцы, что увеличит предложение объектов. Оба фактора сыграют на стабилизации цен на вторичную недвижимость», — заключила член Совета РГР «Южный Урал».
Оценить ситуацию оставшихся территорий Урала, включая Зауралье, Тюменскую область и Средний Урал, редакция предложила экспертам федеральной риелторской компании «Этажи», которые поскромничали категорично отвечать на вопрос: «В каком городе выгоднее всего покупать «вторичку»? Риелторы объяснили это тем, что недвижимость надо приобретать по потребностям и возможностям конкретного человек. Давайте оценим возможности исходя из доступности квадратных метров на Урале.
- Аналитика агентства
На сегодняшний день самая низкая средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Кургане: в новостройках она составляет 40,4 тысячи рублей и по сравнению с прошлым годом выросла всего на 4,7 %, в готовых квартирах — 39,765 тысяч рублей, и за прошедший год она выросла на 6,7 %. Естественно, что, с учетом столь низкой динамики роста средней стоимости квадратного метра, найти в Кургане квартиру с целью покупки в инвестиционных целях сложнее. Например, в Тюмени за прошлый год средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья выросла на 18,2 % и составляет 82 777 рублей, в Екатеринбурге на 8,9 % до 79 174 рублей, в Челябинске на 16,1 % до 46 831 рубля.
«При выборе недвижимости все зависит от конечной цели ее приобретения. И под каждый из случаев есть свой перечень параметров, которые необходимо оценить. Например, при выборе квартиры для последующей сдачи в аренду мы смотрим емкость предложения в конкретно взятой локации и объем спроса, в том числе его сезонные колебания, среднегодовые показатели ставок аренды в соотношении с суммой ежемесячных платежей, при условии, что квартира приобретается с привлечением заемных средств, — рассказывает Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании “Этажи”. — Второй вариант — это квартира для собственного проживания. Здесь необходимо оценивать транспортную доступность объекта, перспективы развития района и динамику средней стоимости квадратного метра, ликвидность объекта, примерный срок, через который планируется улучшение жилищных условий. И совсем иной вариант, если квартира приобретается с целью дальнейшей перепродажи на этапе роста цены».
«На рынке недвижимости каждого города можно подобрать выгодный вариант покупки, главное понимать, для каких целей приобретается недвижимость, каков планируемый срок ее будущего владения и размер стартовых вложений», — Татьяна Решетникова.
Специалисты по продаже недвижимости уверены, что покупательский спрос прошлого года подогревал дефицит в определенных квартирах в новостройках и ипотечные ставки. Какой кредит предлагают на «вторичку» сейчас?
«На рынке вторичного жилья сейчас действуют рекордно низкие ипотечные ставки, однако, с учетом того, что на прошлом заседании Центробанк принял решение увеличить ключевую ставку, в ближайшее время банки могут пересмотреть и ставки по ипотечным кредитам. На сегодняшний день оптимальное предложение — 7,85 % ипотека на вторичное жилье и 5,85 % ипотека с господдержкой на новостройки, которую также планируют отменить с июля 2021 года в части регионов России», — объясняет заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
- Примерный расчет:
! Если рассчитывать параметры ипотечного кредита исходя из ставок 7,85 на вторичное жилье и 5,85 на новостройки при первоначальном взносе 15 %, сроке кредитования 15 лет, площади квартиры 35 квадратных метров, с учетом существующей средней стоимости квадратного метра в Екатеринбурге и Тюмени, то получится следующее. - Средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья в Тюмени — 82 777 рублей, на новостройки — 80 427 рублей, в Екатеринбурге — 79 174 и 81 454 рубля соответственно. При такой средней стоимости квадратного метра цена квартиры площадью 35 квадратных метров на вторичном рынке Тюмени составит 2 897 195 рублей, в новостройках — 2 814 945 рублей. В первом случае первоначальный взнос 15 % будет 434 579 рублей, во втором — 422 242 рубля. Ежемесячный платеж по ипотеке на вторичное жилье при этих условиях — 23 321 рубль, на новостройки — 19 998 рублей.
«В Екатеринбурге несколько иная ситуация, здесь средняя цена квадратного метра на рынке новостроек выше, чем в сегменте готового жилья. В результате цена квартиры площадью 35 квадратных метров на рынке вторичного жилья с учетом средней стоимости квадратного метра — 2 771 090 рублей, на новостройки — 2 850 890 рублей. Минимальный первоначальный взнос в первом случае составит — 415 664 рубля, во втором — 427 634 рубля, а ежемесячные платежи — 22 306 рублей и 20 253 рубля. Но нужно учитывать, что новостройки, как правило, продаются без ремонта и в большинстве выгодных вариантов заехать в них удастся только спустя какое-то время, когда дом будет сдан», — заметила эксперт «Этажей».
Неоспоримым остается тот факт, что недвижимость в любой экономической ситуации остается самым надежным сберегательным инструментом для денег. Особенно здесь выигрывает вторичное жилье, ведь в нем нет рисков, как с долевым строительством. Борьба сегментов новостроек и «вторички» будет продолжаться и дальше. Что же все-таки сейчас лучше покупать?
«На самом деле, выгодные и ликвидные варианты есть как среди готового жилья, так и среди новостроек. И здесь необходимо учитывать целый ряд факторов, в том числе планируется ли привлекать заемные средства, на какой срок и в какой объеме. Поэтому объект нужно выбирать строго под потребности и возможности конкретного покупателя, и, если они будут учтены целиком и подобран правильный объект, — покупка станет выгодной как в сегменте новостроек, так и в сегменте готового жилья. Тем более, если говорить об ипотеке, то с учетом роста цены за последний год, разница между конечной стоимостью кредита на новостройки и на вторичное жилье сейчас не так велика, даже с разницей ставок в 2 %», — заключила эксперт Татьяна Решетникова.
Аналитики рынка недвижимости подтвердили редакции, что вторичная недвижимость не собирается сдавать свои позиции в 2021 году. Оба сегмента тесно объединит 1 июля, когда закончится льготная ипотека под 6,5 процентов на квартиры от застройщиков. Ведь дальнейшая стратегия продаж в новом жилье от компаний повлияет и на позицию продавцов недвижимости. Эксперты пока говорят о незначительном колебании в ценах в плюс–минус 3–5 %, поэтому в следующем материале наша редакция попробует узнать, что будет с господдержкой дальше.
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале.
Фото превью: Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»