Двойки в этом году стали знаковыми для недвижимости Среднего Урала. Как рассказали ИА «Уральский меридиан» в региональном Минстрое, никогда ранее показатель объемов ввода жилья в регионе не превышал 2,5 миллионов кв. метров, а к концу декабря он приблизится к 2,7 миллионам. Однако что стоит за этими цифрами? Будут ли компании снижать цены? Сможет ли спрос поглотить такой объем предложений? Разберемся с экспертами.
В целом строительный комплекс Свердловской области в 2021 году, несмотря на сложную эпидемиологическую обстановку, удержал и укрепил свои позиции, уверены в Министерстве строительства.
«Область динамично развивается, участвует в новых перспективных проектах, таких как Инфраструктурное меню, комплексное развитие территорий, строительство объектов Универсиады. За 10 месяцев текущего года в Свердловской области введено более 100 многоквартирных домов (МКД) и порядка 7,5 тыс. домов индивидуальной жилой застройки (ИЖС) общей площадью 2 087 430 квадратных метров», — рассказали в Минстрое.
К концу 2021 года в Свердловской области планируется завершить строительство жилых объектов МКД и ИЖС более чем на 700 000 кв. м.
Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости, рассказала, что наступает стабилизация рынка, но так было не весь 2021 год. Она дала развернутый анализ уральского рекорда:
«Если сравнивать Екатеринбург с другими областными городами УрФО, то в плане рынка недвижимости уральский областной центр чувствует себя вполне уверенно. Это город-миллионник. Екатеринбург не Краснодарский край, конечно, тем не менее сюда всегда был приток населения. Поэтому строится много. Жилье пользуется спросом. Наши застройщики пока не испытывают каких-то серьезных трудностей с реализацией недвижимости. Но если сравнить количество сделок на начало и конец года, то увидим разницу. Сейчас наступает некая стабилизация рынка недвижимости».
По данным аналитиков УПН, в Екатеринбурге сейчас в открытой продаже находится 18 тысяч квартир в новостройках, всего непроданных квартир на первичном рынке 30 тысяч. Такого большого объема еще не было никогда. Но при этом говорить о том, что застройщики не достигают намеченных объемов продаж, не приходится. На стадии строительства спросом пользуется практически все.
Рынок вторичного жилья, наоборот, демонстрирует другую ситуацию. Сейчас в базе Уральской палаты недвижимости 4 тысячи квартир, всего на рынке Екатеринбурга выставлено на продажу 7-8 тысяч квартир. Это самые низкие показатели вторичного рынка за последние годы.
«В целом рынок недвижимости в 2021 году “рваный”. Что это значит? Он нестабильный: в один месяц много продаж, в другой — спад, потом локально опять подъем. В октябре и ноябре мы наблюдаем меньшее количество сделок, чем это было в сентябре: нетипичная ситуация, так как обычно к концу года количество сделок увеличивается. Но окончательные выводы будем делать в конце декабря. В целом за 9 месяцев 2021 года количество сделок на первичном рынке сопоставимо с аналогичным периодом 2020 года, а вот на вторичном рынке оно выросло на 35 %», — рассказала Илона Соболева.
На рынке были представлены и точечные продукты, и объекты весьма объемные. К примеру, «УГМК-застройщик» в 2021 году презентовал новую концепцию развития квартала «Екатеринбург-Сити», расположенного в центре уральской столицы. Это важный проект для города — в ходе его реализации Екатеринбург получит совершенно новый центр, на уровне мировых столиц — открытый и удобный для всех жителей. Интересный с архитектурной точки зрения, он поможет создать современный образ Екатеринбурга XXI века, станет главной чертой его бренда.
«Новая концепция квартала предполагает строительство в квартале 300 000 кв. метров жилой и коммерческой недвижимости в период с 2021 по 2031 годы. “Екатеринбург-Сити” станет многоуровневым. Верхний уровень — небоскребы с доминантой в виде “Башни Исеть” с жилыми апартаментами и офисами, средний — общественное благоустроенное пространство для прогулок, шопинга и отдыха с малоэтажной застройкой и гастромоллом (общая протяженность улиц составит 3 200 м). На третьем, подземном уровне, расположатся сервисные зоны и единый подземный паркинг на 4 200 машино-мест. Так, 30 % площадей квартала станут местом для жизни, 30 % — для работы и 40 % — общественными пространствами для отдыха и развлечений. Инвестиции в проект составят 50 млрд рублей», — рассказал Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик».
Также в 2021 году компания анонсировала выход в новый регион — Кемеровскую область с проектом развития горнолыжного курорта «Шерегеш». В течение ближайших 15 лет «УГМК-Застройщик» при поддержке правительства Кемеровской области планирует возвести на территории курорта современный проект с богатой инфраструктурой для жизни, работы, отдыха и развития. Строительство проекта запланировано на июнь 2022 года.
Если говорить о ценовой политике, то в Екатеринбурге, по данным УПН в сравнении с другими российскими городами, цены показали не такие высокие темпы роста. По итогам 2020 года квартиры на первичном рынке жилья в среднем подорожали на 14 %, на вторичном — на 9 %, за 9 месяцев 2021 года на новостройки и на вторичные квартиры цена выросла на 11 %.
То, что в Екатеринбурге высокий объем квартир в новостройках, большое количество новых проектов — это один из сдерживающих факторов в вопросе цен на надвижимость. Например, индекс кранов сейчас составляет рекордную цифру — 167.
«В Екатеринбурге рынок недвижимости чувствует себя вполне здоровым, а вот по области ситуация, если говорить о первичном рынке жилья, сложная, какой и была раньше. И, к сожалению, предпосылок для улучшения пока не видно. По региону есть сложности и со сбытом новостроек, и с желанием девелоперов в принципе заходить на территории далеко за пределами областного центра», — объяснила президент Уральской палаты недвижимости.
Безусловным лидером по объемам строительства и ввода жилья в Свердловской области является город Екатеринбург, где за 10 месяцев текущего года введено 984 667 кв. метров. Активно застраиваются городские округа: Верхняя Пышма, Белоярский, Сысертский.
По данным Минстроя, ввод жилья в этих муниципалитетах составил в среднем по 150 тысяч кв. метров. Также можно отметить развитие жилищного строительства в городах Березовский, Нижний Тагил, Каменск-Уральский.
- Екатеринбург: всего 984,7 тыс. м2 жилья
- Белоярский городской округ: всего 158,7 тыс. м2 жилья
- Сысертский городской округ: всего 150,2 тыс. м2 жилья
- Верхняя Пышма: всего 146,6 тыс. м2 жилья
- Березовский: всего 77,7 тыс. м2 жилья
- Первоуральск: всего 43,6 тыс. м2 жилья
- Нижний Тагил: всего 41,6 тыс. м2 жилья
- Полевской городской округ: всего 39,2 тыс. м2 жилья
- Горноуральский городской округ: всего 33,8 тыс. м2 жилья
- Среднеуральск: всего 29,1 тыс. м2 жилья
Эксперты отмечают, что в Екатеринбурге практически все объекты сравнялись по качеству строительства. Из-за высокой конкуренции застройщики изменили свой подход к качеству жилья. Практически каждый проект предлагает новые архитектурные решения. Однако это не говорит о том, что компании приравняли «комфорт» к «элитке». Уровень последних теперь — это не только жилье, но сопутствующие объекты. В компании «УГМК-Застройщик» сообщили, что самые большие затраты по реализации были направлены в проект ЖК «Макаровский». В рамках него был построен дом класса «элит» на 58 квартир. А также реконструированы 2 объекта культурного наследия — в главном из которых — Симановской мельнице — разместились 25 уникальных квартир.
«Жилой дом элит-класса мы планируем построить в самом центре Екатеринбурга, по улице Хохрякова, 64. По нему завершены проектные работы и недавно, в октябре, получено разрешение на строительство. Это будет монолитно-кирпичный дом переменной этажности (до 16 этажей) на 129 квартир общей площадью 16 719 м2. Его ввод запланирован на I квартал 2024 года (при этом более половины квартир уже забронировано), — поделился планами Евгений Мордовин. — Этот проект мы реализуем на основе своих стандартов девелопмента, разработанных при строительстве ЖК “Макаровский”, который сегодня официально признан лучшей новостройкой России (находится на первом месте федерального и регионального рейтинга “ТОП Новостроек” ЕРЗ.РФ)».
Частью внутренней инфраструктуры будут расположенные на участке объекты культурного наследия — памятники архитектуры конца XIX–начала XX века «Дом Башуровой» и «Дом Медведева». «УГМК-Застройщик» полностью реконструирует их: восстановит исторический облик. В «Доме Башуровой» впоследствии появится образовательный центр, ресторан или галерея, а в «Доме Медведева» — музей или творческая мастерская.
Дом на Октябрьской площади сейчас проектируется, и компания скоро планирует приступить к строительству. При этом бронирование квартир уже началось.
За все время деятельности застройщиком УГМК были ведены в эксплуатацию все дома I–II этапов первого квартала «Изумрудный бор», I этап первой очереди ЖК «Нагорный» (включая коммерческую галерею), 1–3 очереди ЖК «Макаровский» (включающие дом класса «элит», а также Симановскую мельницу и здание лаборатории — 2 объекта культурного наследия). Всего с 2017 года были введены в эксплуатацию более 170 000 м2 помещений. До конца 1 квартала 2022 года застройщик планирует сдать 42 000 м2: еще один дом в «Изумрудном бору», а также 2 этап 1 очереди ЖК «Нагорный».
В этом году строители обещают сдать более 2,7 миллион кв. м жилья: повлияет ли это на цены? Будут ли они ниже, если за пример взять Екатеринбург? За ответами на эти вопросы издание вновь обратилось к президенту Уральской палаты недвижимости.
«Да, в Екатеринбурге ведется активное строительство — сейчас в стройке находится 3,2 млн квадратных метров жилья. И да, скорее всего произойдет некоторая корректировка цен. Если количество сделок снизится, то застройщики будут предлагать покупателям какие-то акции, скидки. Но наши аналитики не прогнозируют значительного снижения цен в ближайшие 6 месяцев», — рассказала Илона Соболева.
Получается, что компании адаптируют проекты под разных покупателей. То есть гнаться надо не за ценой, а за вариантами. Застройщики всегда закладывают в реализацию доступные варианты покупки для студентов и молодых семей.
«У нас широкий выбор квартир класса “комфорт” в жилом районе “Изумрудный бор“. Есть, к примеру, компактные однокомнатные квартиры площадью от 38 м2 по цене 4 031 247 руб. Важно отметить, для строительства всех объектов, вне зависимости от ценовой категории, мы применяем одни и те же стандарты, поэтому внутренняя и внешняя инфраструктура жилых домов района по качеству, технологичности и комфорту максимально приближена к бизнес-классу. Также жилье комфорт-класса будет представлено и в будущем районе “Новокольцовский”», — сообщил генеральный директор «УГМК-Застройщик».
Когда аналитики говорят о рекордных объемах, всегда находятся скептики, которые скажут, что на рынке формируется пузырь. Некоторые банкиры уверены, что субсидирование ипотеки негативно влияет на стоимость жилья и его доступность для потребителей. В итоге это может привести к дефолту покупателя, а на рынке якобы могут появится долгострои. Что думают по поводу сбоев в сдаче новых проектов эксперты? Есть ли к этому какие-то предпосылки? В Министерстве строительства ответили следующее:
«Работа по защите прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков, ведется с применением нескольких механизмов, в том числе с использованием механизмов фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Свердловской области. В апреле силами застройщика ЖСК “Уралевростиль” введен в эксплуатацию шестнадцатиэтажный дом в Верхней Пышме. В мае АО “Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования” с привлечением средств областного бюджета завершило строительство двух десятиэтажных корпусов ЖК “Кольцовский дворик”. Восстановлены права 127 обманутых дольщиков. В сентябре достроен семнадцатиэтажный дом в Верхней Пышме ЖК “Петровский”, восстановлены права 482 дольщиков».
Ожидается, что до конца года при поддержке регионального фонда будет сдан ЖК «Тимирязевский» в Нижнем Тагиле. Здесь заканчивается прокладка внутренних инженерных сетей, завершено основное благоустройство, уложен асфальт.
«В план-график мер защиты прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в Свердловской области включены сведения о 479 гражданах, чьи денежные средства привлекались для строительства 16 жилых домов, строящихся на 12 площадках», — уточнили в Министерстве.
В 2021 году «дорожную карту» пополнили два новых объекта. В марте в нее включен долгострой из Серова на улице Заславского, 12. При строительстве здесь пострадали 18 дольщиков. Для помощи людям планируется задействовать механизмы регионального фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. В сентябре в «дорожную карту» включен трехэтажный дом в Арамили, который начали строить на улице Гарнизон. Здесь ЖСК «Молодежный» привлек средства 40 пайщиков.
Есть ли тенденции к появлению долгостроев в области или в Екатеринбурге?
«В Екатеринбурге в вопросе проблемных объектов ситуация достаточно неплохая. В областном центре есть лишь единичные проекты. При этом за последние два года количество долгостроев, несмотря на ситуацию с пандемией, уменьшилось. Тенденций к росту и предпосылок к их появлению нет. Да, у нас есть обманутые дольщики, но насколько мне известно, по всем ситуациям вопросы решаются. Девелоперы, застройщики чувствуют себя хорошо. Это касается и региональных, и федеральных компаний на рынке недвижимости Екатеринбурга. Мы не опасаемся и не прогнозируем массового появления долгостроев», — рассказала Илона Соболева.
Нетипичный год подходит к концу, и многим уже интересно, что будет в следующем. Пока ведутся споры о продлении льготной ипотеки, как застройки продолжают строить планы, так и покупатели, которые намерены решать свои жилищные вопросы. Пандемия пандемией, а жить хочется хорошо сейчас. Застройщики готовы дать комфорт.
«Помимо уже озвученных выше проектов, до конца 2023 года мы планируем ввести в эксплуатацию гастромолл на территории Екатеринбург-Сити, элитный дом «На Хохрякова», дом премиум-класса «На Октябрьской площади», секции 2.3–2.5 ЖК “Нагорный” и дома 4–5 этапов “Изумрудного бора”. Всего мы сдадим 191 000 м2 площадей», — поделился планами Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК-Застройщик».
Планы есть, и они грандиозные, раз только в Екатеринбурге строится 3,2 миллиона метров жилья. Поэтому Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости ответила на традиционный вопрос: покупать недвижимость сейчас или лучше подождать, когда продажи упадут, может, в январе?
«Ждать точно ничего не стоит, особенно тем, кто планирует приобрести квартиру в ипотеку. Процент на нее растет, он может свести к нулю выгоду, которую вы ожидали получить, отложив покупку. Если вы пытаетесь продать вторичное жилье, чтобы купить новое, то надо учитывать, что цена меняется на этих двух рынках синхронно, а значит от выжидания и здесь выиграть тоже не получится. Если назрела необходимость покупки и есть желание встретить Новый год в новой квартире, ждать не нужно — самое время покупать», — сказала она.
В заключении ИА «Уральский меридиан» попросило дать совет инвесторам — небольшим, которые планируют сохранить порядка 5 миллионов рублей.
«Возьмите на эти деньги квартиру в новостройке. Если необходимо — с привлечением ипотечного кредита. Но чтобы инвестиция работала лучше, нужно обязательно проконсультироваться с риелторами УПН. Многое зависит от цели инвестиции: купить, чтобы затем выгодно продать, либо купить и сдавать в аренду. Если в двух словах: многое определяет локация новостройки; наиболее ликвидны квартиры маленькой площади в эконом- и комфорт-классе. А если обратитесь в агентство недвижимости, то можно своевременно получать информацию о стартах продаж и успеть купить квартиру на выгодных условиях», — ответила Илона Соболева.
Мониторинг недвижимости показывает нам, что самые дорогие квартиры строятся в центре Екатеринбурга. Там цена составляет в среднем 101 тысячу рублей за квадратный метр. Напротив, спальный микрорайон Солнечный показывает среднюю стоимость в 86 тысяч рублей. Рост цен продолжается, сейчас он немного стабилизировался, но предпосылок к снижению — нет. Поэтому если вопрос жилья стоит, самое время его решать. В следующем материале мы расскажем, как это сделать с помощью ипотечных программ. Пока предлагаем ознакомиться со статьей: «Можно ли взять ипотеку с зарплатой 30 тысяч рублей?»
Ипотека при зарплате в 30 тысяч рублей: стоит или лучше не надо
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» на нашем ТГ-канале.
Фото превью:Лидия Аникина © ИА «Уральский меридиан»