В Екатеринбурге жители квартала в границах улиц Челюскинцев, Папанина и Набережной Рабочей Молодёжи столкнулись с противоречиями между официальными заявлениями и реальными планами девелопера. Проект «Городские легенды» компании «Брусника», предполагающий масштабное жилищное строительство, сопровождается изъятием неаварийных домов и неоднозначными обязательствами по социальной инфраструктуре. Своими сомнениями жители домов, попадающих под снос, поделились с ИА «Уральский меридиан», а официальный ответ на редакционный запрос из мэрии позволил сопоставить факты и обещания.
Все началось в 2015 году, когда вице-мэр Сергей Мямин по результатам открытого аукциона, куда кроме «Брусники» никто не пришел, подписал с ней договор развития застроенной территории (РЗТ) в границах улиц Челюскинцев – Папанина – Энергостроителей – берега реки Исеть. На тот момент действовала статья 46.1 Градостроительного Кодекса РФ, где было четко указано, какие дома можно включать в территорию РЗТ, и неаварийные дома там поименованы не были. Именно поэтому такие застройщики, как «Форум-Групп» побоялись браться за проект, так как фактически такой «беспредел» мог узаконить только Верховный Суд России. «Брусника» на тот момент (и до 2024 года) обладала таким ресурсом.
В результате Ленинский районный суд и Свердловский областной суд по иску жителей неаварийных домов к Администрации Екатеринбурга по факту незаконности РЗТ описали такую юридическую конструкцию, обозвав нормальные неаварийные жилые дома ИНЫМИ объектами недвижимости (типа гаражей), которые не соответствуют градостроительному регламенту территории, а именно территориальной зоне Ж-5.
Верховным Судом России Определение по данному делу так и не было опубликовано, но примечательно, что Седьмой кассационный суд общей юрисдикции не дал своей оценки доводу о незаконности включения неаварийных домов в территорию РЗТ, а сослался на правильность выводов Свердловского областного суда.
Таким образом, судебная система подписала «приговор» всем неаварийным домам, находящимся на данной территории, и в принципе открыла возможность изымать любой объект путем изменения градостроительного регламента земельного участка.
Параллельно с судебными процессами по легализации РЗТ Брусника решала задачу под каким именно «соусом» изымать квартиры в неаварийных домах у тех людей, с кем невозможно будет договориться о добровольном выкупе. В результате «Брусника» совместно с Администрацией города «родили» на свет проект планировки и межевания территории, который своим Постановлением № 1413 от 27.05.2022 утвердил Глава Екатеринбурга Алексей Орлов.
«Антинародной» фишкой этого проекта планировки является то, что по всем неаварийным домам проектируются внутриквартальные проезды, которые Администрация города заблаговременно нарисовала в Генеральном плане, что якобы образует муниципальную нужду в этих улично-дорожных сетях, хотя «ежу понятно», что все делается для отселения людей и только для прибыли «Брусники».
Под «соусом» такой мнимой муниципальной нужды «Брусника» и Администрация нагло врут в судах, что эти улицы нарисованы не для коммерческой выгоды застройщика, а действительно нужны городу, при этом практически все проезды являются тупиковыми и большая часть из них имеет вдоль проезжей части автостоянки, что образует безусловную выгоду для застройщика.
Последний раз судья Ленинского районного суда Коломасова отказалась даже изучать весь проект планировки несмотря на то, что законом за ней закреплена такая обязанность. Судья своим решением замкнула классическую организационно-правовую «схему» правосудия, когда на основании проекта планировки чиновники вынесли постановление об изъятии, но проект планировки сначала не дали оспорить конкретному жителю, затем устояло решение об изъятии, а когда дело по оспариванию проекта планировки вернулось на рассмотрение в первую инстанцию, то судья сослалась на то, что заявитель иска уже не является собственником квартиры.
То есть, уже «судебная машина», легализовавшая РЗТ с неаварийными домами заработала в пользу Брусники в полную силу, и уже ни один сособственник не сможет доказать в суде, что проект планировки незаконный, и что в этих тупиковых проездах отсутствует муниципальная нужда, а стоянки нужны «Бруснике» для строительства 50 этажных домов без надлежащего обеспечения парковочными местами.
Еще интересно, что по всей видимости постановления об изъятии квартир для муниципальных нужд Администрация города выносит по «отмашке» из «Брусники», так как иначе будет много шума от выселяемых жителей. Сегодня на нескольких домах отработана судебная практика по заниженной оценке и остальных будут судить по существующим лекалам.
У жителей района сегодня только один шанс получить достойную компенсацию за свое жилье это объединившись выйти на улицу и требовать национализации «Брусники», как застройщика, интересы которого на основании коррупционных договоренностей лоббируют чиновники-тюменцы.
«Подсознание пиарщиков «Брусники» не зря родило такое название «Городские легенды», так как создание района началось с мифического договора РЗТ и продолжается ложью застройщика и Администрации города, которые с тюменских времен «дуют в одну дуду», а суды сомнительными аргументами оправдывают их коварство. Ведь легенды чаще являются сказками с очень трагичными событиями, где злодеи обманывают доверчивых обывателей, чтобы извлечь для себя выгоду», — отмечает юрист Анны Потаповой.
Помимо судебных тяжб с жильцами, вокруг проекта существует устойчивая городская легенда о глубинном лоббистском ресурсе «Брусники». По информации из около деловых кругов, фактическим бенефициаром тюменской компании называют бывшего губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева, уроженца Тюменской области. Есть мнение, что после выборов и возможных судебных разбирательств для экс-главы региона, «Брусника» может попасть под процедуру национализации в рамках борьбы с коррупцией. Косвенным подтверждением этого факта называют кадровые перестановки: основатель «Брусники» Алексей Круковский «покинул свой пост» фактически вслед за отставкой Евгения Куйвашева, оставив вместо себя руководить первого заместителя.
Критики проекта утверждают, что весь бизнес девелопера в регионе выстроен по принципу «земляк земляку»: на протяжении многих лет компании системно помогают тюменские чиновники, лоббирующие интересы застройщика. При этом, по мнению жильцов и независимых экспертов, бизнес строится сугубо для извлечения прибыли — за всё время присутствия в Екатеринбурге «Брусника» не сдала ни одного социального объекта, несмотря на громкие обещания, которые в последующем становятся легендами.
Легенды и мифы проекта
Первая легенда касается статуса домов, которые идут под снос. Из ответа мэрии следует, что изъятие земельных участков предусмотрено в том числе для домов, не признанных аварийными. Именно в такой ситуации оказалась Анна Потапова, собственница квартиры в доме № 49 на Набережной Рабочей Молодежи. Она не согласна с принятием кулуарного решения чиновниками в интересах не жителей, а крупного бизнеса. Свое право жить в центре Екатеринбурга она теперь отстаивает в судах, при этом ей причитается выплата всего 11 миллионов рублей, когда другим жителям, на которых Брусника обкатывала судебные решения были выплачены суммы в 4-5 раз больше.
Сегодня люди в результате сарафанного радио стали задавать вопросы чиновникам и получать правдивые ответы, что проектируемые улицы намеренно зацепляют дом Энергостроителей, 13, что делает возможным его изъятие для «нарисованных» муниципальных нужд.
Дополнительным подтверждением заниженной выкупной стоимости является факт продажи администрацией города на территории РЗТ деревянного здания бывшей тюрьмы 18 века по адресу: Челюскинцев, 5о за 198 миллионов рублей, исходя из стоимости за квадратный метр 272 тысячи рублей. Название компании-покупателя можете угадать с трёх раз…
При этом в судебных разбирательствах администрация города и Брусника в один голос говорят, что цена за квадратный метр Анны Потаповой, видимо, как и остальных жителей, в размере 150 тысяч рублей является справедливой.
Такая двуличная во всех смыслах у «тюменцев» справедливость, как дело касается их имущества, считаем по рынку, как чужого – находятся оценщики-эксперты, которые для определения цены земли сравнивают её в центре Екатеринбурга с ИЖСом на окраинах, но главное здесь, чтобы «судьи опустили глаза».
«Судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, выслушав доводы жалобы, в том числе о том, что сотрудника здравоохранения – детского врача выкидывают на улицу с копейками в виде компенсации, опустили глаза и вторили хихикающей сотруднице прокуратуры, что цена 150 тысяч за квадратный метр в центре Екатеринбурга является законной» – заявляет юрист Анны Потаповой.
«В судах по оспариванию проекта планировки представители «Брусники» твердят о муниципальной нужде в дороге. Но из 32 метров отведённой полосы дорога занимает всего 7 метров, остальное — парковки. Это не муниципальная нужда, а коммерческий интерес застройщика», — говорит Анна.
Вторая легенда проекта — судьба обещанной дороги. В проекте планировки она действительно значится. Однако в концепции «Городских легенд» на месте сносимых домов появляется площадь «Квадрат» — общественное пространство с ресторанами и магазинами, которая будет приносить пользу только Бруснике в виде прибыли, а врач должна отселиться на периферию.
«Они специально нарисовали улицу такой ширины, чтобы снести мой дом, — возмущается собственница квартиры. — А по факту там будет площадь. Получается, что в судах одна легенда, а в реальности — другая».
Третий «легендарный» момент — социальные объекты. Согласно документу, застройщик обязан обеспечить строительство образовательного центра на 1125 мест и двух детских садов. Жильцы опасаются, что это приведёт к появлению частных учреждений вместо муниципальных.
«Раньше на территории работал детский сад, — напоминает жительница — Но его закрыли под предлогом строительства образовательного центра. В условиях рынка социальные объекты редко становятся приоритетом для девелопера».
Немаловажную роль сыграла и процедура утверждения проекта планировки и межевания территории. В 2022 году документация была принята без общественных слушаний — на основании Постановления Правительства Свердловской области от 28.04.2022 № 302-ПП, которое позволило обойти этот этап. Жильцы узнают теперь о судьбе своих домов постфактум.
Что касается компенсаций, Анна Потапова уже два года судится с застройщиком. По её словам, стоимость её квартиры была занижена, а привлечённые эксперты в суде меняли позицию.
«Сначала оценщики говорили, что место дорогое — вид на пруд, центр города, — рассказывает Анна. — Но, когда доходило до экспертизы, мнение резко менялось. Возникает ощущение, что оценщики работают на застройщика».
Целый микрорайон в границах улиц Челюскинцев, Папанина и Набережной Рабочей Молодежи вынужден переехать, чтобы здесь в интересах «Брусники» открыть продажи квартир бизнес- и премиум-класса.
«О нас просто вытирают ноги друзья бывшего губернатора, их «городские легенды» про то, как коррупция побеждает здравый смысл и справедливость. Простые люди для них «терпилы», когда на кону сотни миллионов прибыли», — говорит Анна.
Несколько дней назад в доме, где живет Анна Потапова отключили воду. Так её оттуда выживают.
Конфликтная ситуация вокруг «Городских легенд» не ограничивается противостоянием с жильцами. Как сообщалось в открытых источниках, у «Брусники» возник спор с другим девелопером — СЗ «Энергия», который начал строить свой дом на соседнем участке. Но тогда силами чиновников городской администрации неоднозначная ситуация была урегулирована. Исходя из судебных актов, площадка СЗ «Энергии», оказавшись в зоне РЗТ должна была отойти Бруснике.
«Брусника» получила право на застройку территории, заплатив за него всего 17,6 млн. рублей, но за эти деньги Брусника будет застраивать не только участки, где были аварийные дома, пятна под застройку формируются также из земель общего пользования. При этом в дальнейшем после отселения неаварийных домов, Брусника сможет внести изменения в проект планировки и перерисовать улицы, сформировав дополнительные участки под жилую застройку. В этой связи будущим покупателям недвижимости в этом районе необходимо учитывать возможности жонглирования документами территориального планирования со стороны застройщиков и городских чиновников.
Прокуратура и УФАС пока не замечают получения Брусникой в этом районе РЗТ земельных участков под застройку без проведения торгов, хотя Администрация города должна их отторговывать аналогично своему зданию на Челюскинцев, 5о.
«Объективно район нужно назвать «Тюменские сказки» в честь заказчиков и исполнителей массового отселения граждан из центра города на периферию, действия которых породят еще ни один миф про злополучный район, который называют вторым Екатеринбург-Сити», — отмечает Потапова.
ИА «Уральский меридиан» обращалось в ООО «Брусника». Специализированный застройщик» с редакционным запросом, но в установленные Законом РФ «О СМИ» сроки ответ не поступил, застройщик его проигнорировал из-за «сложности» вопросов.
Агентство ранее сообщало о старте другого масштабного проекта реновации в Екатеринбурге — строительстве жилого квартала «Чкаловский парк» на Вторчермете. Его осуществляет другой застройщик. В феврале 2026 года девелопер приступил к заливке фундамента первой очереди в границах улиц Патриса Лумумбы, Мусоргского и переулка Газорезчиков.
Тот проект, реализуемый по механизму комплексного развития территорий (КРТ), предполагает расселение ветхого фонда (уже выкуплено 74 из 111 помещений) и строительство свыше 100 тыс. кв. м жилья с социальной инфраструктурой, включая детский сад на месте долгостроя. Общий объём инвестиций в «Чкаловский парк» оценивается в 13,2 млрд рублей, а завершить его планируют к 2037 году.